作者：成信荣、黄承浩
按语：根据我国民事法律的一般原则，合同无效后，通常应当恢复原状或在无法恢复时进行赔偿；但在例外情况下，由于存在历史原因或基于稳定社会秩序、交易秩序等因素，合同即使存在无效情形也不必然导致恢复原状。
最近我所代理的一起农村房屋买卖合同纠纷案件，就是在合同存在违反法律强制性规定的情形下，法院基于尊重现状、维护稳定的原则作出裁判。
一、案情概要
Y某是位于上海市某村宅基地上房屋所有权人，2002年，Y某将上述宅基地上房屋以4万元价格出售给非本村居民C某。2004年，C某以9万元价格将该宅基地上房屋出售给非本村居民L某，L某后将该宅基地上房屋委托给Q某使用管理。
2021年，眼看案涉房屋市价已逼近70万元，Y某意欲推翻农村房屋买卖合同取回房屋，遂诉至法院，请求确认两份房屋买卖协议无效并要求L某返还上述房屋于Y某。本所律师代理L某出庭应诉。
二、法律分析
本所律师经研究后认为：
第一，Y某和C某的房屋买卖协议，虽然因为C某不属于该村组织成员、且房屋买卖无有关组织和部门同意，表面上存在符合合同无效的情形，但因房屋已经实际交付使用十余年，如果法院确认该房屋买卖合同无效并据以判令恢复原状，势必将打破该房屋近二十年的稳定使用格局，也将严重冲击当事人及邻居朴素的道德观念。故从客观上已无法恢复原状，且即使收回该宅基地上房屋，行权主体也应该是宅基地所有权归属的村集体组织，而非使用权人Y某。
第二，L某和C某签订的房屋买卖合同中，Y某并不是该合同当事人，无权就合同是否有效等提出主张；且该房屋也已经实际交付L某多年，L某也委托他人管理和使用多年，也不存在恢复原状的前提。
律师据以提交了代理答辩意见，并得到了法院的全部采纳。
三、法院判决
法院经审理认为，本案中C某虽不是集体经济组织成员，Y某和C某双方的买卖行为未取得相关组织、部门批准同意，但Y某和C某的买卖合同已经履行完毕，后C某又将房屋转让给L某，L某将房屋委托给Q某管理和使用。本着尊重现状、维护稳定的原则，应承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利，且Y某非C某、L某合同当事人，故对Y某的要求确认购房合同无效的诉请不予支持和处理，故依法驳回Y某的全部诉讼请求。
四、律师小结
我国《民法典》第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。该但书部分确指“违反强制性规定中的管理性规定不导致合同无效”无疑，与《<合同法>司法解释（二）》的规定一致。管理性规定通常表现为对市场秩序的管理，本身不涉及合同效力。民法典中的这一规定，与本文主题所描述的情形有本质上的类似之处。
本案中，公平和诚实信用原则的适用也非常必要，如不适用该原则将打破已经完成调配的利益格局、损害市场交易秩序的安全与稳定、违背契约精神及冲击人们朴素的道德观念，背后的法理源自于一句古老的法谚，即“任何人不应从其不诚信的行为中获利”。
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